Casa, amara casa

Sono rimasto decisamente impressionato dai contenuti di un editoriale di Luca Ricolfi, dal titolo “Il paradosso del nostro benessere”, apparso ad Agosto su La Stampa, nel quale si stimava a 1000 miliardi la perdita di valore che il patrimonio edilizio italiano ha subito negli ultimi 7 anni. Non ho avuto modo di verificare questo dato che lo stesso Ricolfi ammette essere ipotetico, ma è certo che basta sbirciare una qualunque bacheca di agenzia immobiliare per rendersi conto di quale crollo abbia avuto il valore degli immobili negli ultimi anni e l’esperienza di chiunque abbia avuto occasione di mettere in vendita un immobile in questo periodo conferma l’assoluta immobilità del mercato. Non è certamente automatico individuare nell’imposizione fiscale sulla casa, come fa Ricolfi, la ragione di questo crollo. In fondo, molti sostengono, la tassa patrimoniale sulla case, nelle sue numerose denominazioni, equivale a non più dell’1% del valore dell’immobile. Provo a spiegare di seguito perché ritengo questo ragionamento del tutto errato e sostengo invece che una causalità ci sia.
imu-casa-672.jpgPartiamo con il sottolineare che il valore di una casa ha in sé alcune specificità. La più banale è che, ai fini fiscali, è calcolato non sul valore di mercato ma sulla rendita catastale, ovvero una stima del valore della casa basata su parametri molto semplici e che quindi facilmente si discostano dal valore di mercato. Inoltre le rendite catastali vengono aggiornate molto raramente e sono quindi indifferenti alle fluttuazioni del mercato che invece si riflettono direttamente sul valore di mercato del bene. Questo significa che il valore di mercato del bene può essere maggiore ma anche minore di quello calcolato sulla base della rendita catastale.
C’è poi da sottolineare che, proprio perché la rendita catastale rimane sostanzialmente invariata nel tempo, quando verso l’1% del presunto valore dell’immobile non ne decremento il valore imponibile. Se quindi per un immobile che vale 100 il primo anno pagherò l’1%, il secondo anno pagherò ancora l’1% di 100, non di 99. Tra trent’anni, periodo di possesso ragionevole per una casa, avrò quindi pagato in tasse il 30% del valore presunto dell’immobile. In queste condizioni il fatto che il valore dell’immobile crolli non è poi così sorprendente.
Dobbiamo ancora riflettere poi su un’altra specificità del valore di mercato di una casa: ovvero che è un valore aleatorio e di non immediata realizzabilità. Aleatorio perché è un valore statistico, ma nella realtà i compratori di casa sono pochi e piuttosto localizzati, la possibilità di trovare un acquirente in tempi brevi richiede quindi una certa dose di fortuna. Anche nel caso però più favorevole, cioè quello in cui si riesca a vendere l’immobile al suo presunto prezzo di mercato, i tempi per avere la disponibilità della somma pattuita sono, in genere, di almeno alcuni mesi.
C’è infine da aggiungere che la casa per la la maggior parte di noi ha un forte valore sentimentale ed identitario ed è anche espressione di uno status symbol, tutto ciò rende molto doloroso il dover vendere casa propria per comprarne una più piccola.

affitto.pngSi dirà a questo punto che negli altri principali paesi europei esiste una tassa patrimoniale sulla casa. E’ vero e non escludo che sia saggio sia così. Investire i propri risparmi nell’acquisto di una casa giova forse meno all’economia rispetto ad altre forme di investimento. Inoltre il cittadino del ventunesimo secolo è un individuo che deve essere pronto a spostarsi dove la sua professione lo spinge e deve quindi eliminare tutte le radici eliminabili, prima tra queste la propria casa. E’ quindi ragionevole che si passi da un sistema abitativo basato sulla proprietà ad uno basato sull’affitto (per dettagli vedi qui a pagina 6). Questa transizione va però accompagnata da un alleggerimento della burocrazia della locazione, burocrazia che oggi sconsiglia chi abbia un appartamento di metterlo in affitto, preferendo tenerlo per uso futuro, causando un proliferare di appartamenti sfitti assolutamente anti-economico. Così come va alleggerita la tassazione e la burocrazia legata alla compravendita di casa.
Accanirsi invece sulla casa, senza offrire strade alternative praticabili, ha voluto dire deprimere il valore rifugio degli italiani proprio in un momento in cui c’era invece un forte bisogno di fiducia. Una famiglia i cui componenti abbiano conservato posto di lavoro e entrate, ma che fatichino a pagare le tasse sulla casa e comincino a sentire la propria casa come un peso più che come un valore, preferirà verosimilmente, per i motivi visti sopra, deprimere il proprio livello di benessere e quindi i propri consumi piuttosto che vendere casa propria per spostarsi in un’abitazione più piccola.
Concludendo, mi pare di poter concordare con l’analisi di Ricolfi nel dire che l’intervento sulla casa è stato intempestivo e comunque mal strutturato, perché non accompagnato da un progetto di modello abitativo alternativo. L’impressione è che, come spesso accade da noi, anche in questo caso l’assenza di una progettualità abbia pesato non poco sull’efficacia dei provvedimenti.

18 Settembre 2014

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